Avocatii Dobrescu s-au confruntat de-a lungul timpului cu foarte multe cazuri in care cumparatorii unui imobil au avut probleme cu „calitatea” bunului cumparat. Dintre acestea, cel mai recent caz vizeaza viciile ascunse ale unui imobil (apartament) cumparat cu foarte multe eforturi financiare, iar pentru solutionarea situatiei, am apelat desigur la cai amiabile. In definitiv, nu putem pleca de la o prezumtie de rea-credinta a unui vanzator, insa indiferent ca acesta cunoastea sau nu viciile ascunse, este tinut raspunzator pentru repararea pagubei.

Prin prezentarea situatiei, prin negocieri si discutii amiabile s-a incercat solutionarea litigiului insa din pacate, de cele mai multe ori se ajunge in instanta, ca si in cazul de fata. Probabil se mizeaza foarte mult si pe durata si costurile unui proces, in speranta ca poate justitiabilul va renunta la pretentiile sale ori se va multumi doar cu ceea ce vanzatorul este dispus sa ofere. Noi recomandam insa tuturor persoanelor care se confrunta cu astfel de situatii sa apeleze la asistenta juridica de specialitate intrucat simplele reprosuri nu sunt niciodata suficiente in a-l face pe cel raspunzator sa repare paguba decat daca acesta ar actiona din vointa proprie, cu darea unor asigurari in scris ca va remedia situatia astfel creata si recunoscandu-si vina. Noi va sfatuim sa mergeti pana la capat in obtinerea unei sentinte in cazul in care aceasta este calea aleasa de dvs, iar caile amiabile au fost epuizate.

Asadar, ce prevede legea? Codul Civil, prevede la art 1672 pct 3, ca una dintre obligatiile vanzatorului, este de a-si asigura cumparatorul impotriva evictiunii si a viciilor. Viciile ascunse sunt acele nereguli pe care un cumparator nu le-ar fi putut descoperi prin examniarea bunului ca orice persoana prudenta si diligenta, fara sa aiba un ajutor de specialitate. Viciul ascuns trebuie sa fie grav si sa existe la momentul predarii bunului.

Textul de lege ofera deci o definitie a ceea ce se intelege prin „viciu ascuns” iar noi venim pentru o mai buna intelegere cu cateva astfel de exemple: tevi sparte in instalatia sanitara care nu ar putea fi descoperite la momentul cumpararii fara spargerea peretelui in care sunt amplasate (bineinteles, in situatia in care pe peretele exterior existatu la momentul cumpararii urme si indicii ale unei defectiuni, infiltrare de apa etc, viciul isi pierde caracterul ascuns); peretii subtiri prin care pot fi auziti vecinii, mucegai ori alte surse de infectii ascunse cu var ori vopsea (chiar daca nu sunt de durata aceste lucrari, ele vor iesi la suprafata insa dupa cumparare, dupa ce clientul a fost deja pacalit de exteriorul pe care nu ar fi avut cum sa il verifice de la inceput. Nimeni nu dezbraca peretii in ziua unei prezentari ori a semnarii contractului pentru a vedea ce ascunde vopseaua). Sunt foarte multe aspecte ce pot fi dezbatute si comentate insa ne vom opri asupra unui viciu intalnit curand de noi in practica.

Zidurile subtiri.

Zgomotul ce poate trece prin ele poate fi verificat fara ajutor de specialitate. Nu avem nevoie de un expert pentru a ne spune ca „se aude prin pereti” auzim foarte bine si noi. Legea insa nu impune aceasta conditie de esenta, ceea ce legea cere e ca viciul sa „nu poata fi verificat” de un cumparator prudent la momentul acceptului ori la o examinare ulterioara. Practic, se poate aprecia un „caracter ascuns” al viciului de la caz la caz.

In speta de fata, materialul din care zidurile au fost construite a fost unul de proasta calitate, dar acest lucru nu il poti verifica imediat… mai ales daca inca nu ai vecini. Cand apare insa si vecinul, de asemenea extrem de incantat de faptul a reusit, cu foarte multe eforturi financiare, sa isi cumpere propria locuinta, neregulile ies la iveala. Ce facem intr-o astfel de situatie? Sunt persoane care nu merg mai departe, care aleg sa lase lucrurile asa, este o tara libera si suntem in democratie, insa recomandat ar fi sa nu va multumiti cu promisiuni sau mai rau, cu ceea ce vanzatorul ofera in semn de „buna-credinta”. Repet, raspunderea in cazul viciilor ascunse functioneaza indiferent ca vanzatorul cunoastea sau nu viciile.

Din pactica va spunem ca vanzatorul, mai ales cand a primit o mare suma de bani, nu va dori sa renunte la ea, nu va dori sa anuleze vanzarea si sa restituie suma primita asa ca va veni sa verifice cele spuse de dvs, un lucru care nu este, bininteles, ceva de condamnat, insa de condamnat este refuzul in cele mai multe cazuri de a recunoaste in scris situatia si de a-si lua angajamentul in vederea remedierii.

Ce optiuni aveti dvs:

Consideram ca este foarte important sa cunoasteti ca aveti deplina libertate in a negocia o solutie pe placul dvs. Nu trebuie sa va multumiti cu solutiile propuse ori pe care vanzatorul/vanzatorii sunt dispusi sa le duca la indeplinire daca aceastea va cauzeaza mari inconveniente. Spre exemplu, in cazul de fata s-a propus „repararea zidurilor” dar in urma acestei propuneri, s-ar reduce din spatiul deja cumparat. Sau, propune un alt timp de lucrare, care ar necesita un timp mai indelungat de realizare si atunci se pune problema unde veti locui dvs si cine va suporta cheltuielile unei cazari? Prin urmare, daca dvs aveti o alta propunere, aveti tot dreptul de a refuza solutiile propuse de vanzator. Doar pentru ca greseala ii apartine vanzatorului iar el recunoaste, nu inseamna ca are libertate deplina in alegerea modului in care este dispus sa o rezolve.

1. puteti solicita inlocuirea bunului in cazul in care aveti motive intemeiate sa refuzati solutiile propuse pentru reparari, cu unul care sa corespunda cu calitatea negociata initial, in aceeasi zona, asemnator, si la acelasi pret

2. repararea pe cheltuiala vanzatorului impreuna cu despagubiri, alegerea celui care va realiza lucrarea precum si in intervalul orar propus de dvs (puteti cere si un angajament in scris ca dupa finalizarea lor mobilierul, in cazul in care a fost distrus, va fi reparat ori inlocuit)

3. o reducere corespunzatoare din pretul pe care l-ati platit la vanzare

4. o suma de bani care sa acopere reparatiile si despagubirile si sa reparati bunul singuri.

5. despagubiri pentru tot disconfortul creat. Sa nu uitam ca viciul reprezentat de existenta unor ziduri subtiri, in blocuri cu apartamente locuite afecteaza grav dreptul la intimitate.

Indiferent de solutia aleasa de dvs, trebuie sa trimiteti o notificare vanzatorului pentru a-i permite sa isi exprime punctul de vedere cu privire la aceasta. Apoi, daca sunteti dornici sa mergeti mai departe caci raspunsul primit nu va multumeste ori nu ati primit niciun fel de raspuns, invitati vanzatoul la o sedinta de informare asupra avantajelor medierii, iar in cazul in care de doua ori acesta nu se prezinta ori refuza de la prima invitatie, va puteti adresa instantelor de judecata.

Toate cheltuielile dvs pot fi recuperate de la vanzatorul cazut in pretentii.

Pentru a putea trage la raspundere vanzatorul dvs:

Imediat ce ati descoperit viciul, il aduceti la cunostinta vanzatorului. Daca acesta nu il recunoaste, si sustine ca a parut ulterior predarii, calea instantelor este deschisa. In situatia in care recunoaste existenta viciului, insa sustine ca nu l-a cunoscut la momentul predarii, din nou ii puteti cere sa acopere paguba daca dovediti ca viciul este unul grav, ca a existat la momentul predarii si ca dvs nu l-ati cunoscut. Daca l-ati fi cunoscut, ati fi cumparat pe riscul dvs.

Nu va lasati intimidati si nu acceptati propuneri cu care nu sunteti de acord fiindca nu sunt necesare compromisurile in momentul in care dvs v-ati indeplinit toate obligatiile fata de vanzator. Mai mult decat atat, daca dvs vi se pot reprosa alte lucruri, nerespectarea platii ratelor de exemplu, atunci vanzatorul se poate indrepta impotriva dvs pentru a recupera sumele pe care le datorati separat, dar nu va poate impune o solutie, argumentand ca si dvs ati gresit fata de el.

Daca va aflati intr-o astfel de situatie, nu ezitati sa ne contactati. Noi ne punem in slujba dvs. toata priceperea si atentia in solutionarea oricaror probleme de natura juridica pe care le aveti.