- Ce este Asociatia de Proprietari?
Asociația de proprietari este întemeiată pentru organizarea și reprezentarea intereselor proprietarilor dintr-un condominium. Forma juridică are caracter non-profit, deci toate sumele care provin din venituri sunt folosite doar pentru a îmbunătăți sau a repara proprietățile comune.
În legislație se folosește termenul de condominium, prin care se înțelege proprietatea imobiliară alcătuită din apartamente sau din spații cu o altă destinație decât cea de proprietate individuală (adică spațiile comune).
- Ce lege se aplică asociației?
Legea nr. 196/2018 care se referă la funcționarea și administrarea condominiilor este cadrul legislativ în vigoare. După publicarea în Monitorul Oficial, vechea legislație aplicabilă, respectiv legea nr. 230/2007 dar și H.G. 1588/2007, nu mai sunt în vigoare.
Legea nr. 196/2018 reglementează două aspect juridice importante:
Organizarea, înființarea și funcționarea asociațiilor de proprietari din condominii alcătuite din minim 3 unități private;
Administrarea, folosirea și întreținerea imobilelor sau grupurilor de imobile care au spații cu altă destinație decât cea de locuință, care se află în proprietatea a minim 3 persoane juridice sau fizice.
- Ce tipizate ai nevoie in cadrul unei Asociatii de Proprietari?
Pentru ca asociația de proprietari să funcționeze transparent, sunt necesare mai multe formulare, pentru diverse situații comune, de exemplu:
Cererea de înscriere în asociația de proprietari – trebuie depusă și completată de toți proprietarii;
notificare restanțieri – este necesară pentru a aduce la cunoștința restanțierilor valoarea penalităților;
Cererea de scutire de plata a cheltuielilor – această cerere va fi depusă de persoanele care din diverse motive pot beneficia de scutiri, fie prin ordine legale fie prin motive personale cum ar fi părăsirea locuinței pentru o perioadă nedeterminată caz în care poți fi scutit de la plata anumitor taxe cum sunt cele de întreținere sau curățenie, pentru ca nu utilizezi aceste servicii;
Contestație calcul de întreținere – dacă simți că ți-a fost făcută o nedreptate și consideri că întreținerea costă prea mult, depune acest formular și administratorul este obligat să îți ofere toate informațiile;
Cerere de restituire a fondului de rulment – această cerere îți va fi utilă pentru revendicarea fondului de rulment plătit.
- Fondurile asociației de proprietari
Fondul de rulment
Fondul de rulment este prezent în activitățile asociațiilor de proprietari și este foarte important. Cu ajutorul acestuia funcționează de fapt asociația. Acest fond este legătura dintre prestatori si furnizori pentru serviciile de care asociația beneficiază și este necesar să fie acordată o mare atenție asupra modului în care este constituit.
Fondul de reparații reprezintă suma pe care fiecare locatar o va da pentru construcții sau diverse lucrări din proprietatea comună. Acest fond trebuie să fie utilizat într-o anumită perioadă. Vei depune sumele la asociație și nu le vei primi înapoi.
Fondul de reparații este aprobat prin adunare generală și devine obligatoriu. Poate fi utilizat cu ajutorul adunării generale și conform cu bugetul de cheltuieli și venituri.
Daca ai întârziat să plătești fondul de reparații, există și penalizări impuse de asociație, aprobate prin adunare generală. După trei luni de neachitare a fondului de reparații și a penalizărilor, asociația poate sa te actionize in judecata.
Fonduri speciale pentru lucrări
Fondul special este reprezentat de veniturile pe care asociația le obține din activități economice și din alte tipuri de activități. Acest fond este folosit doar pentru a îmbunătăți confortul sau eficiența clădirii, pentru a întreține și repara proprietatea comună.
Aceste venituri sunt constituite din închirierea anumitor spații care se află în proprietate comună, instalarea reclamelor contra cost, precum și alte surse acceptate de lege. Ele devin surse proprii ale asociației pentru care aceasta nu va plăti impozit.
Sumele nu pot fi returnate proprietarilor și nu pot fi utilizate pentru fondul de reparații sau pentru plata facturilor de întreținere. Fondul se depune în contul aferent asociației și este utilizat cu acordul adunării generale.
- Trebuie un Regulament de ordine interioară a asociației?
Toate asociațiile de proprietari au obligația de a întocmi un regulament pentru bloc. Conform legii, acesta trebuie să fie respectat de toate persoanele care intră în condominium, și nu doar de chiriași sau de proprietari.
Regulamentul se aplică și celor găzduiți pentru o perioadă definită în apartamentele blocului, dar și pentru cei care doar trec din diverse motive prin bloc.
Acest regulament prevede orele de liniște, regulile cu privire la plata fondurilor necesare, programul de lucru, obligațiile în materie de curățenie și alte detalii importante. Nu vine cu o structură fixă, iar regulamentul este făcut cu acordul adunării generale.
Ulterior înființării regulamentului, acesta va fi adus la cunoștință tuturor proprietarilor și persoanelor din bloc și va fi afișat la avizier pentru a fi ușor de remarcat chiar si de vizitatori. Fiecare persoană trebuie să respecte toate prevederile.
Acest regulament nu poate fi abuziv si nu poate impune reguli care nu sunt în conformitate cu legea, care pot restricționa anumite persoane și pot atenta la libertate. Regulamentul nu va include mențiuni rasiste, discriminări religioase sau sexuale. Orice neregulă din acest regulament de ordine interioara trebuie să fie semnalată de proprietarul lezat sau de grupul de proprietari și dacă modificarea solicitată este pertinentă trebuie făcută. Altfel, persoana sau persoanele în cauză pot acționa în plan legal pentru remediere.
- Unde reclam asociația de proprietari?
Atunci când consideri că ceea ce face asociația de proprietari este injust ai mai multe posibilități de a remedia problema. Primul pas pe care trebuie să îl faci este să sesizezi în scris asociația în care ești înscris și să rezolvi problema pe cale amiabilă.
Pot apărea situații în care cheltuielile cresc nejustificat, caz în care vei considera că ești furat sau că au loc greșeli în administrare, perioada legală pentru a depune o contestație este în general de maxim 15 zile de la înștiințare prin afișare la avizier. Dacă ai depus contestația către asociație, cenzorii și contabilul trebuie să refacă toate calculele pentru apartamentul tău.
Pot apărea situații în care sunt erori ce pot fi remediate prin scăderea costurilor din luna următoare. În cazul în care în urma unei recalculări și în urma discuțiilor dintre tine și asociație ești convins că ai dreptate, însă sumele nu se modifică, există o altă soluție care îți vine în ajutor.
Persoanele care se consideră nedreptățite pot să formuleze reclamații spre primăriile de sector sau din localitatea în care se află asociația. Toate primăriile au un serviciu specializat care să acorde consultanță pentru asociațiile de proprietari.
Primăria ar putea să transmită mai multe recomandări în vederea soluționării problemei, sau în cazul în care se constată că aspectele semnalate sunt corecte, va trimite o echipă în control la asociație pentru a remedia erorile grave și pentru a aplica sancțiunile legale.
În cazul în care problema nu se remediază nici în acest caz, singura soluție rămasă este să sesizezi instanțele de judecată. Vei formula o acțiune la judecătoria de sector sau la cea din localitatea de domiciliu, pe care o vei îndrepta contra asociației și chiar a primăriei în cazul în care consideri că au fost refuzate dispozițiile legale.
În momentul în care depui actele, magistrații vor stabili suma reprezentând taxele de timbru pe care trebuie să le achiți. Procesele pot dura între câteva luni și câțiva ani, iar decizia finală este supusă atacului. Chiar și atunci când este dată o hotărâre definitivă, petentul va trebui sa recurgă la executare silită pentru a recupera sumele de drept.
- Cine face parte din asociația de proprietari
Membrii asociației (locatarii)
Toți proprietarii de apartamente din condominium trebuie să facă parte din asociația de proprietari. În afară de drepturile și obligațiile prevăzute în statutul asociației, ei trebuie să mențină în bune condiții proprietatea comună.
Locatarii nu au dreptul de a prejudicia dreptul la proprietatea comună sau privată a celorlalți. Toate regulile care vizează membrii asociației de proprietari au ca scop principal menținerea imobilului în stare optimă și în condiții de confort pentru toți locatarii. La aceste reguli se adaugă și obligația de a plăti la timp toate fondurile necesare.
Comitetul executiv
Comitetul executiv este alcătuit din președintele de bloc și un număr par de membri. Numărul de membri este de maxim patru, iar comitetul executiv nu poate fi mai mare de cinci membri.
Printre atribuțiile comitetului executiv se numără:
Convocarea adunării generale minim o dată pe an sau de fiecare dată când este nevoie;
Îndeplinirea tuturor deciziilor luate în adunarea generală;
Urmărirea prevederilor legale, a celor din statul și a celor din regulament și respectarea lor.
Președintele de bloc
Președintele de bloc este membrul asociației ales prin voința proprie și a cel puțin jumătate plus unu din numărul proprietarilor prezenți la adunarea generală. Președintele are posibilitatea de a delega pentru 90 de zile, atribuțiile sale altei persoane din comitetul executiv, fără să fie eliminat din funcție.
Președintele de bloc este cel care semnează documentele importante. Tot el supraveghează lucrările și urmărește punerea în aplicare a tuturor hotărârilor din adunarea generală. Cu ajutorul său vor fi respectate statutul și regulamentul, dar și aplicarea tuturor deciziilor.
Administratorul
Obligațiile administratorului sunt prevăzute de cadrul legislativ al asociației de proprietari și pot să fie completate cu mai multe obligații stabilite în fișa postului. Aceasta se prezintă sub formă de anexă al contractul de muncă pe baza căruia activează.
Administratorul are obligația de a acționa astfel încât toate atribuțiile să fie îndeplinite. El trebuie să fie un manager bun și să activeze cu interes și profesionalism, în favoarea membrilor asociației.
Administratorii sunt cei care gestionează bunurile materiale sau fondurile asociației, insă are obligația de a aduce locatarilor la cunoștință modul în care s-au stabilit cheltuielile curente.
Cenzorul
Cenzorul sau cenzorii sunt persoanele care au fost mandatate de către asociație să urmărească modul în care sunt aplicate prevederile din lege de toate organele de conducere ale asociației.
De asemenea, cenzorul este cel care verifică modul în care a fost gestionat bugetul de cheltuieli și venituri conform cu prevederile legale existente.
Dacă cenzorul este o persoană fizică atunci trebuie să aibă studii în economie sau studii juridice. În cazul în care cenzorul este o persoană juridică, trebuie ca domeniul său de activitate să fie în contabilitate, audit sau consultanță fiscală conform prevederilor legislative existente.
