Uncategorized

Contractul de inchiriere

  1. Ce este contractual de inchiriere?

Locaţiunea este contractul prin care o parte, numită locator, se obligă să asigure celeilalte părţi, numite locatar, folosinţa unui bun pentru o anumită perioadă, în schimbul unui preţ, denumit chirie. Chiria poate consta într-o sumă de bani sau în orice alte bunuri sau prestaţii. Când locaţiunea are ca obiect bunuri imobile şi/sau bunuri mobile, ea se numeşte închiriere. Dacă bunurile sunt agricole, atunci locaţiunea se numeşte arendare.

  1. Durata inchirieri cat poate sa fie?
  2. Durata maximă a locaţiunii este de 49 de ani. Dacă părţile stipulează un termen mai lung, acesta se reduce de drept la 49 de ani.

Dacă în contract părţile nu au arătat durata locaţiunii, fără a-şi fi dorit să contracteze pe o durată nedeterminată, în lipsa uzanţelor, locaţiunea se consideră încheiată:

  1. a) pentru un an, în cazul locuinţelor nemobilate sau spaţiilor pentru exercitarea activităţii unui profesionist;
  2. b) pe durata corespunzătoare unităţii de timp pentru care s-a calculat chiria, în cazul bunurilor mobile ori în acela al camerelor sau apartamentelor mobilate;
  3. c) pe durata locaţiunii imobilului, în cazul bunurilor mobile puse la dispoziţia locatarului pentru folosinţa unui imobil.
  1. Care sunt obligaţiile locatorului?

– să predea locatarului bunul dat în locaţiune. Locatorul este obligat să predea bunul împreună cu toate accesoriile sale în stare corespunzătoare utilizării acestuia;

– să menţină bunul în stare corespunzătoare de folosinţă pe toată durata locaţiunii. Locatorul este obligat să efectueze toate reparaţiile care sunt necesare pentru a menţine bunul în stare corespunzătoare de întrebuinţare pe toată durata locaţiunii;

– să asigure locatarului liniştita şi utila folosinţă a bunului pe tot timpul locaţiunii. Locatorul este dator să se abţină de la orice fapt care ar împiedica, diminua sau stânjeni o asemenea folosinţă. Dacă un terţ pretinde vreun drept asupra bunului dat în locaţiune, locatorul este dator să îl apere pe locatar chiar şi în lipsa unei tulburări de fapt;

– garanţia contra tuturor viciilor lucrului care împiedică sau micşorează folosirea lui, chiar dacă nu le-a cunoscut la încheierea contractului şi fără a ţine seama dacă ele existau dinainte ori au survenit în cursul locaţiunii.

  1. Care sunt obligaţiile locatarului?

– să ia în primire bunul dat în locaţiune;

– să plătească chiria în cuantumul şi la termenul stabilite prin contract. În lipsă de stipulaţie contrară, locatarul este obligat să plătească chiria la termenele stabilite potrivit uzanţelor. Dacă nu există uzanţe şi în lipsa unei stipulaţii contrare, chiria se plăteşte în avans pentru toată durata contractului, dacă aceasta nu depăşeşte o lună; în prima zi lucrătoare a fiecărei luni, dacă durata locaţiunii este mai mare de o lună, dar mai mică de un an; în prima zi lucrătoare a fiecărui trimestru, dacă durata locaţiunii este de cel puţin un an;

– să folosească bunul cu prudenţă şi diligenţă. Dacă locatarul modifică bunul ori îi schimbă destinaţia sau dacă îl întrebuinţează astfel încât îl prejudiciază pe locator, acesta din urmă poate cere daune-interese şi, după caz, rezilierea contractului;

– să permită examinarea bunului de către locator la intervale de timp rezonabile în raport cu natura şi destinaţia bunului, precum şi de către cei care doresc să îl cumpere sau care, la încetarea contractului, doresc să îl ia în locaţiune, fără însă ca prin aceasta să i se cauzeze o stânjenire nejustificată a folosinţei bunului;

– să restituie bunul la încetarea, din orice cauză, a contractului de locaţiune.

Foarte important sub aspectul efectelor sunt următoarele prevederi:

– art. 1.798 NCC – Contractele de locaţiune încheiate prin înscris sub semnătură privată care au fost înregistrate la organele fiscale, precum şi cele încheiate în formă autentică constituie titluri executorii pentru plata chiriei la termenele şi în modalităţile stabilite în contract sau, în lipsa acestora, prin lege;

– art. 1.809 alin. (2) şi (3) NCC – În privinţa obligaţiei de restituire a bunului dat în locaţiune, contractul încheiat pe durată determinată şi constatat prin înscris autentic şi contractul încheiat pe perioadă determinată prin înscris sub semnătură privată şi înregistrat la organul fiscal competent constituie, în condiţiile legii, titlu executoriu la expirarea termenului.

– art. 1.811 NCC – Opozabilitatea contractului de locaţiune faţă de dobânditor. Dacă bunul dat în locaţiune este înstrăinat, dreptul locatarului trebuie respectat de dobânditor, după cum urmează:

  1. a) în cazul imobilelor înscrise în cartea funciară, dacă locaţiunea a fost notată în cartea funciară;
  2. b) în cazul imobilelor neînscrise în cartea funciară, dacă data certă a locaţiunii este anterioară datei certe a înstrăinării;
  3. c) în cazul mobilelor supuse unor formalităţi de publicitate, dacă locatarul a îndeplinit aceste formalităţi;
  4. d) în cazul celorlalte bunuri mobile, dacă la data înstrăinării bunul se afla în folosinţa locatarului.
  1. Ce este contractul de comodat ?

Contractul de comodat este reglementat de art. 2146 din Noul Cod Civil ca fiind un tip de contract de împrumut, cunoscut sub denumirea de împrumut de folosință. Conform legislației, contractul de comodat reprezintă o formă de împrumut, cu titlu gratuit, prin care partea numită comodant transferă spre folosință un bun altei părți, numite comodatar. Cu alte cuvinte, comodatarul poate folosi în mod gratuit bunurile transferate de către comodant prin întocmirea contractului de împrumut, fie că e vorba de un autoturism sau de folosirea unei locuințe ca sediu social.

Totodată, un contract de comodat trebuie să respecte următoarele caracteristici:

Este gratuit deoarece comodatarul nu este obligat să plătească contravaloarea bunului pe care îl folosește. Totuși, există și excepții, în cazul în care părțile au căzut de comun acord la semnarea contractului. Astfel, contravaloarea achitată se referă la clauza care prevede ca bunul să fie restituit în aceeași stare în care a fost predat.

Este unilateral deoarece, odată încheiat, creează obligații pentru comodatar.

Este real deoarece este încheiat prin acord de voință și este predat bunul care urmează să fie folosit de către comodatar.

  1. Care sunt tipurile și obiectul contractului de comodat?

Prin încheierea unui contract de comodat pot fi date spre folosință mai multe tipuri de bunuri. Acestea reprezintă, de altfel, obiectul acestui contract. În funcție de bunuri, tipurile de contracte de comodat pot fi:

Bunuri mobile (exemple: electrocasnice, obiecte de mobilier etc

Bunuri imobile (exemple: apartamente, vile etc.)

Autoturisme (care intră în categoria bunurilor mobile)

În plus, bunurile mai pot fi clasificate și ca fiind nefungibile, care nu pot fi înlocuite cu alte bunuri cu scopul de a executa o obligație, iar aici ne putem referi la case sau terenuri. O altă categorie de bunuri sunt cele fungibile, care pot fi înlocuite cu alte bunuri, fără ca prin aceasta să se consume substanța lor sau să fie înstrăinate, precum obiectele de mobilier.

  1. Ce condiții trebuie să îndeplinească un contract de comodat?

Conform legislației, un contract de comodat este considerat valid numai dacă îndeplinește următoarele condiții:

Este predat spre folosință bunul care face obiectul contractului;

Părțile implicate (comodant și comodatar) au capacitatea să întocmească acte de administrare în momentul în care încheie contractul;

Ambele părți trebuie să cadă de comun acord asupra termenilor prevăzuți în contract deoarece în acest mod este realizat acordul de voință, una dintre principalele caracteristici ale contractului de comodat.

Ce este important de menționat referitor la contractul de comodat este faptul că un comodant nu trebuie să fie în mod obligatoriu proprietar al bunului, tocmai pentru că este transferat prin contract doar dreptul de folosință, nu cel de proprietate.

Odată încheiat, contractul de comodat nu trebuie să fie înregistrat la notariat sau la organele fiscale. Acest lucru înseamnă că ambele părți implicate trebuie să aibă grijă ca toate condițiile prevăzute în contract să fie respectate, respectiv că bunul împrumutat trebuie să fie înapoiat comodantului la data la care expiră contractul. 

  1. Când încetează contractul de comodat?

Contractul de comodat încetează, de regulă, atunci când expiră termenul contractual și la restituirea bunului împrumutat. De asemenea, contractul de comodat mai poate înceta și înainte de termen dacă a solicitat comodantul acest lucru, însă și dacă nu au fost îndeplinite condițiile din contract, ori la moartea comodatarului.

  1. Care sunt actele necesare pentru a încheia un contract de comodat?

Actele necesare la încheierea contractului de comodat diferă în funcție de bunurile care sunt date spre folosință.

Pentru bunurile mobile sau imobile sunt necesare următoarele acte:

Actul de identitate (comodant și comodatar);

Actul de proprietate;

Actele de funcționare, pentru persoanele juridice.

În cazul în care este dat spre folosință un autovehicul sunt necesare următoarele acte:

Actul de identitate (comodant și comodatar);

Talonul și cartea de identitate a mașinii;

Certificat fiscal eliberat de DITL (Direcția de Impozite și Taxe Locale);

Pentru persoane juridice: act constitutiv, hotărâre AGA (Adunarea Generală a Acționarilor);

Opțional, acordul firmei de leasing, în cazul în care comodantul deține autoturismul prin contract de leasing.

  1. Ce obligații au părțile implicate ?

Nu este necesar ca un contract de comodat să fie înregistrat la notariat sau la organele fiscale, iar părțile implicate trebuie să se asigure că sunt respectate toate condițiile din contract. Astfel, există câteva obligații ce îi revin atât comodatarul, cât și comodantul, care trebuie respectate.

  1. Care sunt obligațiile comodatarului?

Pentru început, iată ce obligații are comodatarul, mai exact, persoana care primește bunul spre folosire:

Să folosească bunul în conformitate cu destinația sa și să îl returneze la data scadentă;

Să aibă grijă de bunul împrumutat și să îl conserve;

Să repare bunul împrumutat în cazul în care este avariat din vina sa.

De reținut este faptul că, așa cum arată art. 2149 din Noul Cod Civil, comodatarul nu răspunde pentru pierderea sau deteriorarea bunului folosit, atât timp cât îl folosește în conformitate cu destinația sa. În cazul în care comodatarul folosește bunul cu altă destinație, atunci devine răspunzător pentru pierderea sau deteriorarea acestuia sau dacă nu îl returnează la data scadentă. În toate aceste situații comodatarul poate răspunde juridic.

De asemenea, comodatarul este cel care suportă cheltuielile pe care trebuie să le facă pentru folosirea bunului împrumutat. Totuși, comodatarul poate cere restituirea cheltuielilor pentru diferite lucrări asupra bunului dacă aceste lucrări nu au putut fi prevăzute când a fost încheiat contractul, în cazul în care comodantul nu s-a opus efectuării lucrărilor sau dacă nu a fost înștiințat la timp deoarece lucrările erau urgente. În cazul în care bunul împrumutat este pierdut din cauza unor forțe majore, comodatarul este răspunzător de acesta dacă a refuzat salvarea lui.

  1. Care sunt obligațiile comodantului?

În ceea ce privește obligațiile comodantului, acesta trebuie să restituie cheltuielile pentru lucrări asupra bunului, în cazul în care comodatarul cere acest lucru. De asemenea, comodantul este obligat, conform art. 2152, să suporte despăgubiri în cazul în care nu i-a adus la cunoștință comodatarului vicii ascunse ale bunului atunci când a fost încheiat contractul.

În concluzie, contractul de comodat oferă posibilitatea ca beneficiarul să folosească în mod gratuit diferite bunuri, fie că e vorba de o mașină, locuință și nu numai, cu condiția de a le înapoia odată cu încetarea contractului. Chiar dacă nu  este necesar ca acest tip de contract să fie înregistrat la notariat, ambele părți implicate trebuie să își respecte obligațiile și să se asigure că nu sunt încălcate condițiile din contractul de comodat.

Related Posts

Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată.