Dreptul la acțiunea în răspundere pentru vicii ascunse în cazul construcțiilor. Începutul prescripției extinctive
În prezent, pe fondul dinamicii și evoluției vieții, problemele cu care se confruntă societatea nu întârzie să apară. Unele dintre acestea au legatura cu dezvoltarea pieței imobiliare și timpul record în care anumite imobile sunt edificate. Acest lucru poate avea repercursiuni asupra construcției pe care cumpărătorul o achiziționează, în sensul că aceasta poate fi afectată de vicii ascunse deoarece dezvoltatorii-vânzători sau constructorii nu respectă obligațiile și standaredele de construire.
Remediul cu care legea civilă vine în sprijinul cumpărătorilor în astfel de situații este acțiunea în răspundere pentru vicii, întrucât vânzătorul trebuie să asigure cumpărătorului atât folosința liniștită a bunului vândut, cât şi utila folosință a acestuia. Astfel, chiar și în lipsa unei prevederi exprese în actul translativ de proprietate, vânzătorul garantează cumpărătorul contra oricăror vicii ascunse, adică acele lipsuri sau deficiențe calitative de natură să împiedice întrebuințatea lucrului conform destinației sale sau care îi micșorează întrebuințarea sau valoarea în așa măsură încât, dacă le-ar fi cunoscut, cumpărătorul ar fi oferit un preț mai mic sau nu ar fi cumpărat.
Trebuie să știm că este necesar să fim atenți la termenele de garanție și prescripție (ambele având în cazul construcțiilor o durată de 3 ani) care uneori pot fi adevărate piedici în promovarea unei astfel de acțiuni.
O întrebare des întâlnită în practică se referă la momentul în care începe să curgă termenul de prescripție a dreptului la acțiune pentru vicii ascunse în cazul construcțiilor. În mod alternativ, sunt două momente de la care începe să curgă prescripția:
-un moment subiectiv ce constă în data descoperirii viciilor;
-un moment obiectiv ce constă în data expirării termenului de 3 ani de garanție pentru construcție.
Așadar, trebuie să facem distincția între termenul de garanției de 3 ani și termenul de prescripție, tot de 3 ani.
Termenul de garanție de 3 ani este acel termen înăuntrul căruia trebuie să se producă, să se ivească viciile, deci viciile nu trebuie neapărat descoperite înăuntrul termenului de garanție. Însa, data descoperirii lor marchează momentul începutului termenului de prescripție, astfel:
– dacă viciile ascunse au fost descoperite înainte de împlinirea termenului de garanție, termenul de prescripţie se calculează din momentul descoperirii viciilor;
– dacă viciile ascunse au fost descoperite după expirarea termenului de garanție, termenul de prescripţie se calculează din momentul în care s-a împlinit acest termen de garanție.
De cealaltă parte, termenul de prescripție este intervalul de timp (în acest caz, 3 ani) în care trebuie exercitat dreptul la acțiune, sub sancțiunea stingerii acestuia.
De asemenea, trebuie să mai știm că garanția pentru viciile construcției operează doar înăuntrul termenului de garanție. Acest lucru înseamnă că daca viciile au aparut după expirarea termenului de garanție de 3 ani, atunci nu mai există dreptul de a formula acțiune în răspundere pentru vicii ascunse.
