Promisiunea bilaterala de vanzare-cumparare
Promisiunea de contract (antecontractul) reprezinta acordul convenit de părţi prin care promitentul se angajează faţă de beneficiar să încheie cu acesta un contract ulterior ale cărui elemente sunt prestabilite prin antecontractul semnat, acest act reprezentand acordul de vointe al partilor cu privire la aspectele stabilite. Dacă numai una dintre părţi recunoaşte celeilalte opţiunea de a încheia contractul, promisiunea este unilaterală; dacă părţile isi asuma aceasta obligatie reciproc, promisiunea este bilaterala.
Legea stabileste faptul ca poate face obiectul unei promisiuni de vanzare-cumparare orice bun, mobil sau imobil, de care partile pot sa dispuna. Intrucat promisiunea de vanzare-cumparare este un contract sinalagmatic, iar obligatiile izvorate din acesta sunt obligatii de a face, nu este necesar ca la incheierea conventiei partile sa aiba capacitatea ceruta pentru a incheia acte de dispozitie, insa aceasta cerinta va fi obligatorie la data semnarii contractului de vanzare-cumparare a bunului ce face obiectul promisiunii.
Astfel, prin antecontractul de vânzare-cumpărare se stabilesc, in mod obligatoriu, urmatoarele elemente: obiectul vânzării, preţul bunului a cărui proprietate se va transmite, termenul până la care se va încheia tranzacţia (contractul de vanzare-cumparare prin care se va tansfera si proprietatea), precum şi alte clauze considerate de părţi a fi esentiale contractului pe care îl vor încheia în viitor. Prin urmare, promisiunea de a contracta trebuie să conţină toate acele clauze ale contractului promis, în lipsa cărora părţile nu ar putea executa promisiunea.
Cu privire la remediile partilor in caz de neexecutare culpabila a promisiunii de vanzare-cumparare, in primul rand, legea stabileste faptul ca beneficiarul are dreptul la daune-interese. In plus, in cazul in care promitentul refuză să încheie contractul promis, instanţa, la cererea părţii care şi-a îndeplinit propriile obligaţii, poate să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerinţele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite.
Cu privire la drepturile partii prejudiciate, articolul 1669 din Codul Civil prevede faptul ca:
„(1) Când una dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite.
(2) Dreptul la acţiune se prescrie în termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat.
(3) Dispoziţiile alin. (1) şi (2) se aplică în mod corespunzător în cazul promisiunii unilaterale de vânzare sau de cumpărare, după caz.
(4) În cazul promisiunii unilaterale de cumpărare a unui bun individual determinat, dacă, mai înainte ca promisiunea să fi fost executată, creditorul său înstrăinează bunul ori constituie un drept real asupra acestuia, obligaţia promitentului se consideră stinsă.”
Ce se intampla in cazul in care partile lasa termenul de prescriptie de 6 luni sa se scurga fara a intenta actiunea in justitie?
In acest caz, cel prejudiciat va avea dreptul la daune-interese si poate solicita rezolutiunea antecontractului de vanzare-cumparare, insa nu va mai putea cealalta parte a promisiunii la incheierea contractului final de vanzare. Actiunea prin care vor putea fi cerute daune-interese este supusa, de asemenea, prescriptiei extinctive, termenul fiind cel general – de 3 ani.
Nu constituie promisiune de a contracta convenţia prin care părţile se obligă să negocieze în vederea încheierii sau modificării unui contract; de altfel antecontractul trebuie sa contina toate elementele esentiale cu privire la bunul ce urmeaza a fi vandut;
Obligatiile izvorate dintr-un antecontract sunt obligatii de a face, aferente unor drepturi de creanta ale partilor, iar termenul pentru formularea unei actiuni prin care se cere pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract este de 6 luni de la data la care partile ar fi trebui sa semnze contractul final;
Important de mentionat este faptul ca, astfel cum stabileste art.2386 Cod Civil, promitentul cumpărător beneficiază de ipotecă legală pentru neexecutarea promisiunii de a contracta având ca obiect un imobil înscris în cartea funciară, asupra imobilului respectiv, pentru restituirea sumelor plătite în contul acestuia.
